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  • Studio Legale Fiorin

Restituzione immobili locati: i danni da normale usura e quelli da ripristinare

Interessante decisione della tredicesima sezione del Tribunale di Milano (Sent. n. 9637 del 19 novembre 2021, testo integrale in calce), che ha regolato una situazione che capita di frequente in prossimità della cessazione dei rapporti di locazione immobiliare. Infatti, quando i proprietari riescono a riottenere la disponibilità dell'appartamento - cosa invero non sempre agevole - a volte cercano di lucrare il più possibile sulla situazione, chiedendo al conduttore di provvedere a sue spese alla tinteggiatura dell'immobile, ovvero ad altre opere di ripristino.

Va subito detto che il deposito cauzionale che di solito viene pattuito all'inizio della locazione, e dovrebbe essere restituito al termine, in linea di principio serve proprio a coprire gli eventuali danni arrecati sul bene da parte del conduttore, così come le sue eventuali morosità parziali. Tant’è che, se non ci sono evidenti ragioni di contestazione sul punto, prima della cessazione del rapporto a volte le parti si accordano per defalcare l’importo del deposito cauzionale (che dopo la legge 431 del 1998 di solito viene pattuito come infruttifero di interessi) dalle ultime mensilità di canone. Se invece sussiste qualche motivo di frizione, non è infrequente che al riguardo sorga una lite, anche perché la giurisprudenza è unanime nello stabilire che, così come il conduttore non può subordinare il rilascio del bene alla restituzione del deposito cauzionale, il locatore non può nemmeno trattenerlo automaticamente senza avere fatto accertare la ricorrenza effettiva dei danni, o comunque degli inadempimenti subiti.

Nella fattispecie, la proprietà aveva chiesto in via giudiziale agli ex inquilini il risarcimento dei danni, asserendo un grave inadempimento all'obbligazione contrattuale di custodia dell'appartamento, che tre anni prima era stato concesso in locazione già ammobiliato. Ciò in quanto lo stesso sarebbe stato restituito in un pessimo stato di manutenzione, presentando degli evidenti deterioramenti sia nello stato delle pareti, sia in quello degli infissi e degli arredi. La domanda però è stata respinta, anche perché carente il sotto il profilo probatorio, non essendo stata fornita una dimostrazione accurata dello stato di manutenzione dell'immobile né all'inizio della locazione, né al termine. Infatti, all’avvio della locazione non era stato descritto lo stato di conservazione dei beni, né alla cessazione della stessa era stato redatto in contraddittorio un accurato verbale di riconsegna, per cui ai sensi dell’art. 1590 cod. civ. i beni si dovevano presupporre riconsegnati in buono stato.

Al riguardo, la proprietà aveva comprovato che l'appartamento era stato consegnato ai conduttori all'esito di lavori di ristrutturazione, ma questo non è stato ritenuto sufficiente dai giudici per dimostrare che i danni lamentati si fossero verificati successivamente.

Il Tribunale di Milano ha quindi rigettato la domanda, e indirettamente ne ha approfittato per la descrizione delle più comuni situazioni di deprezzamento dell'immobile che devono essere attribuite alla vetustà, oppure al normale deterioramento della cosa locata. Queste situazioni, sempre ai sensi dell'articolo 1590 cod. civ., non sono mai imputabili al conduttore, sempre che del bene sia stato fatto un uso corretto e conforme al contratto.

Tra l’altro, come precisato dalla costante giurisprudenza della Cassazione, risultano nulle, ai sensi dell’art. 79 della Legge n. 392 del 1978, le pattuizioni tra le parti volte ad obbligare il conduttore ad eliminare, prima del rilascio, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso. Si tratta infatti di spese di ordinaria e “non piccola” manutenzione, poste dall’art. 1576 cod. civ. a carico del locatore; diversamente opinando si attribuirebbe a quest’ultimo un illegittimo vantaggio in aggiunta al canone (fra tutte Cass. Civ., sez. III, 5 agosto 2002, n. 11703).

Poiché gli attori avevano elencato nella loro citazione tutti i pretesi danni, il Tribunale ha avuto modo di precisare una serie di deterioramenti che andavano ricondotti alla cosiddetta normale usura, non eccedendo l'ordinario utilizzo della cosa. Così le scalfitture agli infissi e le ammaccature agli arredi, nonché la necessità di tinteggiatura delle porte e delle pareti, e infine i fori e le macchie sui muri, conseguenti alla rimozione di pensili. Lo stesso, nella fattispecie, valeva per i disassamenti delle ante dei mobili della cucina e degli armadi, atteso che l'immobile era stato utilizzato per tre anni e non vi era prova che l'arredamento inizialmente fornito fosse di eccezionale qualità. Analogamente, il Tribunale ha respinto la domanda di sostituzione dei materassi macchiati, rispetto ai quali - peraltro - la parte ricorrente aveva provveduto direttamente alla sostituzione senza provare di aver preventivamente posto in essere le meno onerose operazioni di pulizia. Infatti, deve ritenersi escluso che ai conduttori debbano essere posti a carico esborsi maggiori di quelli che il locatore avrebbe potuto sostenere usando l'ordinaria diligenza.

La sentenza in esame ha ricordato che sul locatore grava la prova dell'esistenza e della consistenza dei danni denunciati, ma anche della riconducibilità degli stessi al cattivo uso fatto dal conduttore. Assieme a ciò, il locatore deve anche provare quale fosse lo stato originario dell'immobile. Al contrario, per il conduttore sarà necessario dimostrare che l'uso del bene è stato conforme a normalità, anche in considerazione della lunghezza del periodo locativo.



REPUBBLICA ITALIANA


IN NOME DEL POPOLO ITALIANO


TRIBUNALE ORDINARIO DI MILANO


TREDICESIMA CIVILE


Il Tribunale di Milano, nella persona del giudice dott.ssa Roberta Sperati ha pronunciato ex artt. 447-bis e 429 c.p.c. la seguente


SENTENZA


nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 50543/2019 promossa da:


(...)


tutti elettivamente domiciliati in (...) VIMODRONE, presso lo studio dell'avv. (...), che li rappresenta e difende, come da procura in atti


RICORRENTE


contro


(...) elettivamente domiciliato in VIALE (...) ROMA, presso lo studio dell'avv. (...), che lo rappresenta e difende, come da procura in atti


(...) elettivamente domiciliato in VIA (...) 00136 ROMA, presso lo studio dell'avv. (...), che lo rappresenta e difende, come da procura in atti


RESISTENTE


CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE


Con ricorso regolarmente notificato alla controparte, (...) adiva questo Tribunale concludendo:


Voglia il Giudice Unico del Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, così giudicare.


NEL MERITO:


- Accertare e conseguentemente dichiarare l'inadempimento dei conduttori in relazione alle obbligazioni dai medesimi assunte avuto riguardo al contratto per cui è causa, con particolare riguardo a quelle di custodia del bene e di sua riconsegna nelle medesime condizioni in cui versava alla data di immissione nel possesso;


- Per l'effetto, condannare gli avversari al risarcimento dei danni subiti dalla ricorrente, che si quantificano in complessivi Euro 4.889,24, ovvero la diversa somma che emergerà in corso di causa, anche sulla scorta delle risultanze che emergeranno in sede di celebranda istruttoria;


Oltre ad interessi maturati e maturandi a far data dal 30.6.2017, spese e competenze legali relative al presente procedimento ed a quello di mediazione, successive e occorrende.


Il sottoscritto procuratore dichiara che il valore della presente causa è di Euro 5.000,00.


IN VIA ISTRUTTORIA:


Ammettersi prova orale per testi ed interrogatorio formale sui capitoli di prova di seguito articolati, da intendersi preceduti dalla locuzione "vero è che":


1) I ricorrente sono proprietari iure hereditatis di un immobile ad uso abitativo sito in Milano, v. (...) costituito da tre locali, oltre servizi, identificato al N.C.E.U. di Milano a foglio. (...) sub. mapp. (...), piano IV;


2) Con contratto registrato il 29 luglio 2014, decorrente dal giorno 1.9.2014, la signora precedente proprietaria, concedeva in locazione tale cespite ai (...) con facoltà in capo a questi ultimi di recedere con preavviso di mesi sei - cfr art. 2;


3) Con separato atto, i sig.ri (...) garantivano il corretto adempimento delle obbligazioni assunte dai rispettivi figli;


4) In sede negoziale, i conduttori assumevano la qualifica di custodi del bene, con impegno a restituirlo nelle medesime condizioni in cui lo avevano ricevuto, esonerando espressamente il locatore in relazione ai danni di qualsiasi natura, dovuti sia a colpa che a dolo, come previsto alla clausola 9, che si rammostra;


5) Prima dell'immissione nel possesso ed al termine dei lavori di ristrutturazione, i conduttori e la proprietà, nella persona della sig.ra (...) verificavano in contraddittorio lo stato manutentivo dell'appartamento, trovandolo in perfette condizioni;


6) Nell'occasione i presenti scattavano numerose fotografie, ritraendo sia la parte muraria e pavimentale, sia lo stato degli arredi, considerato che l'appartamento veniva locato ammobiliato;


7) Le fotografie predette erano riversate in un CD, sui quale le parti apponevano le proprie sottoscrizioni, così da certificare che il supporto contenesse, effettivamente, le immagini acquisite congiuntamente;


8) L'appartamento era consegnato ai conduttori immediatamente dopo il termine della sua ristrutturazione appaltata all'impresa (...) che nella circostanza eseguiva gli interventi meglio individuati nel preventivo che si rammostra;


9) In data 21.10.2016 i conduttori esercitavano il proprio diritto di recesso, indicando come data di rilascio il 30.6.2017;


10) In data 29.6.2017 le parti si accordavano per un accesso congiunto nell'appartamento, volto alla verifica dello stato dei luoghi:


11) Nell'occasione la sig.ra (...) delegata dalla proprietà, rilevava il pessimo stato manutentivo dell'immobile, che presentava danni manifesti sia al mobilio, che alle parti murarie, come da fotografie riversate nella relazione a firma (...) che si rammostrano;


12) Durante il sopralluogo la sig.ra (...) chiedeva ai presenti, tra cui l'avv. (...) madre e garante del sig. (...) che si redigesse un verbale congiunto di prima verifica con specifica dei danni rilevati, ricevendo un fermi diniego;


13) I conduttori e l'avv. (...) dichiaravano che avrebbero reso le chiavi il giorno successivo;


14) La proprietà delegava allo scopo la sig.ra (...) custode dello stabile;


15) Il sig. (...) formalizzava ad (...) richiesta di ritiro di rifiuto ingombrante in data 29.6.2017, come da documento che si rammostra;