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Tribunale di Roma, il lockdown impone la riduzione dei canoni di locazione immobiliare commerciale.

Aggiornato il: nov 5

Il Tribunale di Roma, con la ordinanza cautelare del 27 agosto 2020 (credits to palermolegal.it per il testo), ha sancito un principio di diritto innovativo, per venire incontro ai conduttori di immobili a uso non abitativo che nel corso del primo lockdown di marzo e aprile si sono trovati nell’impossibilità di usare pienamente del bene, per via del factum principis che ha disposto la chiusura degli esercizi commerciali.

Come è noto, la questione riguarda centinaia di migliaia di imprese, e in molti casi – specie per i ristoratori, e in genere per tutti i locali adibiti alla vendita o al consumo – coinvolge anche le limitazioni all’uso del bene seguite alla riapertura, per via dell’obbligo di adottare distanziamenti, ingressi contingentati, ecc., che pure incidono sulla possibilità di godere pienamente dell’immobile.

Il codice civile fornisce come principale rimedio contrattuale, per casi straordinari imprevedibili come quello che l’intero Paese si trova tuttora ad affrontare, la risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta ai sensi dell’art. 1467 cod. civ.. In queste situazioni la parte danneggiata può liberarsi dal rapporto divenuto troppo squilibrato, mentre la parte che vuole evitarne la cessazione può impedirla “offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto”. A parte questa ipotesi, tuttavia, non esiste un rimedio tipico per le situazioni – come quella che per l’appunto si è creata nel mondo delle locazioni commerciali a seguito della pandemia – in cui non solo non vi è l’accordo tra le parti, ma nemmeno l’intenzione di ottenere lo scioglimento del contratto, per evitare guai peggiori, in capo alla parte che si è trovata a soffrire senza sua colpa dello squilibrio economico sopravvenuto.

In altri termini, non esiste nel nostro ordinamento una guida sicura nei casi in cui si imporrebbe non la risoluzione ma la rinegoziazione del contratto, per via di fatti intervenuti nella fase esecutiva dello stesso, e per ragioni inerenti a quest’ultima. Il principio dominante in queste situazioni, almeno finora, è stato quello della responsabilità oggettiva dell'imprenditore, che deve trattenere a proprio carico tutte le conseguenze degli imprevisti non colposi, salvo quelle che – come nel caso dell’eccessiva onerosità sopravvenuta – non rientrano nella “normale alea” del rapporto contrattuale e consentono di sciogliersi dallo stesso.

Il Tribunale di Roma, riprendendo opinioni autorevoli sul punto, ha invece cercato di superare questa difficoltà, valorizzando il ruolo della clausola generale di buona fede. Ha quindi sancito che, in una situazione del tutto eccezionale, imprevedibile e incolpevole come quella seguita all’epidemia del Covid e alle conseguenti restrizioni, “la parte che riceverebbe uno svantaggio dal protrarsi della esecuzione del contratto alle stesse condizioni pattuite inizialmente deve poter avere la possibilità di rinegoziarne il contenuto, in base al dovere generale di buona fede oggettiva (o correttezza) nella fase esecutiva del contratto (art. 1375 c.c.)”.

Questo giudice di merito ha quindi, di fatto, aperto le porte ad un vero e proprio “diritto di rinegoziazione” del contratto, se per fatti contingenti quest’ultimo si è trovato a essere eccessivamente squilibrato nelle sue condizioni economiche rispetto alla situazione di fatto e di diritto in cui era stato pattuito. Nella sua decisione, il Tribunale di Roma ha echeggiato pure l’istituto della presupposizione, anch’esso di pura origine dottrinale, che finora però aveva trovato applicazione soltanto in casi in cui situazioni non previste dal contratto, ma oggettivamente presupponibili, avrebbero giustificato, se conosciute, la richiesta di risoluzione. Questo non toglie che, per l’appunto, le applicazioni del principio di buona fede e delle presupposizione finora erano state adottate per giustificare risoluzioni contrattuali o recessi unilaterali, ma non la riduzione a equità della prestazione dovuta dalla parte svantaggiata, mantenendosi in vita il contratto.

È vero – come osservato dal Tribunale – che nella disciplina codicistica della locazione esiste il diritto di ottenere una riduzione del canone ai sensi dell’art. 1464 cod. civ. sulla impossibilità sopravvenuta parziale, che concede alla parte, quando la controprestazione è divenuta impossibile solo in parte, “il diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta”. Tuttavia, in linea di principio, questa norma è applicabile solo nei casi in cui l’impossibilità parziale sopravviene in modo oggettivamente quantificabile. Così, ad esempio, in caso di perimento di parte della merce da consegnare, ovvero, nelle locazioni, nel caso delle riparazioni previsto dagli artt. 1583 e 1584 cod. civ., dove viene meno in tutto o in parte il godimento della cosa locata.

Nel caso di specie, invece, il valore economico del mancato utilizzo del bene dovuto al lockdown può essere non quantificabile in modo oggettivo, come di fatto è accaduto in moltissimi casi, in quanto dipendente da decisioni amministrative che, più che la mancata fruibilità del bene, hanno comportato un mutamento delle condizioni economiche circostanti. Ad ogni modo, secondo la decisione in esame, “trattandosi di impossibilità parziale temporanea, il riflesso sull’obbligo di corrispondere il canone sarà dunque quello di subire, ex art. 1464 c.c. una riduzione destinata, tuttavia, a cessare nel momento in cui la prestazione della resistente potrà tornare ad essere compiutamente eseguita”.

La quantificazione concreta di questa riduzione del canone, in mancanza di accordo tra le parti, non ha potuto che essere affidata a parametri equitativi individuati dal giudice, che nella fattispecie ha disposto “la riduzione dei canoni di locazione del 40% per i mesi di aprile e maggio 2020, e del 20% per i mesi da giugno 2020 a marzo 2021”. Facile prevedere quindi, sia per la natura cautelare della decisione che per la mancanza di parametri oggettivi, che per tutti i casi simili a questo sia stata aperta la strada a molteplici ricorsi e impugnazioni.


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