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Immobili con abusi edilizi e non conformità della dichiarazione del venditore: rischia chi compra.

Le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 8230 del 22 marzo 2019, hanno risolto un contrasto giurisprudenziale in tema di nullità della compravendita immobiliare, in un senso che non "blinda" in alcun modo l'affidamento dell'acquirente sulla conformità al vero delle dichiarazioni contenute sul rogito riguardo al titolo edilizio.

Attenzione dunque quando si compra casa, perché se poi dovesse scoprire che sul bene gravavano abusi edilizi o urbanistici più o meno insanabili non previamente accertati, l'acquirente potrebbe ritrovarsi non del tutto tutelato. Secondo questa sentenza, infatti, se la dichiarazione sulla regolarità edilizia e urbanistica che la legge impone al venditore si dimostrasse non veritiera, il compratore non potrà contare sulla nullità assoluta dell'acquisto, come si riteneva secondo una diversa e diffusa interpretazione, bensì sarà costretto, se lo ritiene necessario, a chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno nel solo caso che il suo affidamento sia stato realmente incolpevole.

Le Sezioni Unite hanno infatti risolto il contrasto formatosi sul punto, nel senso per cui la nullità derivante dalla falsità della dichiarazione dell'alienante ex artt. 17 o 40 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, è solo "testuale", e quindi non assoluta e tale da invalidare il contratto senza bisogno di altre indagini (qualora, almeno secondo l'interpretazione che finora era prevalente, la falsità riguardasse elementi essenziali della legittimità urbanistica, e non soltanto irregolarità secondarie). Secondo la sentenza in esame, l'obbligo di comunicare sull'atto di vendita i titoli relativi alla costruzione e allo status urbanistico-edilizio dell'immobile, avrebbe in realtà una funzione semplicemente informativa, e non di garanzia dell'interesse pubblico sulla regolarità e l'assenza di abusi.

La conseguenza fondamentale del principio così individuato è che l'acquirente dell'immobile non può ritenersi sempre e comunque tutelato contro le irregolarità che dovessero essergli state nascoste, o essere sfuggite al venditore (e al notaio). Se dopo il rogito infatti si scoprisse che l'immobile era gravato da irregolarità urbanistiche tali da renderlo invendibile, il compratore non potrà limitarsi a fare affidamento sulla non conformità al vero della dichiarazione del venditore per ottenere la dichiarazione di nullità del contratto. Secondo le SS.UU., infatti, «in presenza della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato».

Il compratore quindi, se si ritrovasse a non poter sanare l'abuso, dovrà chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento danni, e in questa sede sarà pure in qualche modo gravato dall'onere di dimostrare la sua assenza di colpa. La sentenza in esame lo ha precisato espressamente, motivando l'affermazione col fatto che «l’acquirente, utilizzando la diligenza dovuta in rebus suis, è in grado di svolgere le indagini più opportune per appurare la regolarità urbanistica del bene, e così valutare la convenienza dell’affare, anche in riferimento ad una eventuale mancata rispondenza della costruzione al titolo dichiarato».

Non a caso da qualche tempo il notaio rogante solitamente richiede per la stipula la previa “Dichiarazione di Conformità Urbanistica e Catastale” rilasciata da un tecnico, detta anche "Relazione tecnica integrata". Quest'ultima dal 2017 è stata dichiarata obbligatoria dalla Regione Emilia-Romagna, ma per il resto non è imposta dalla legge.

Il notaio, ad ogni modo, ha un obbligo di diligenza riguardo alle circostanze che possono invalidare l'atto che viene stipulato con suo ministero, ma non è responsabile in linea di principio per la veridicità della attestazione del venditore, sulla quale - come è stato precisato in alcune sentenze - non ha alcun obbligo di indagare, non potendo in ogni caso essere a lui richieste o contestate attività che sono di competenza d’altra categoria di professionisti (ingegneri, architetti, geometri), che possiedono le cognizioni tecniche necessarie.

In definitiva, quindi, il compratore deve stare attento e pretendere la dichiarazione di conformità a cura di un tecnico, che nella prassi viene fatta pagare al venditore, dal momento che in assenza della stessa - stando a quanto ritenuto dalla autorevole sentenza in esame - non è affatto automatico che si potrà fare valere, in caso di guai, la responsabilità del venditore e tanto meno del notaio

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