In caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione, il proprietario ha diritto di chiedere il pagamento dei canoni a scadere fino alla fine naturale del contratto, anche qualora abbia già ottenuto la restituzione dell'immobile?
La questione, non pacifica in giurisprudenza, è stata affrontata dalla terza sezione della Corte di Cassazione con la sentenza 5 maggio 2020, n. 8482 (credits to Quotidiano del Diritto per il testo), che ha ravvisato l'esistenza di un duplice orientamento giurisprudenziale, prendendo posizione per quello più favorevole al locatore.
Nel caso di specie, la Corte d'Appello di Roma aveva accolto la domanda del proprietario di un immobile a uso commerciale, che dopo la risoluzione anticipata e ingiustificata del contratto di locazione, avendo proceduto alla stipula di un nuovo contratto meno vantaggioso, aveva chiesto al precedente conduttore la differenza tra i canoni comunque ottenuti e quelli che avrebbe continuato a percepire fino alla scadenza dell’originario contratto. La precedente affittuaria aveva così proposto ricorso per Cassazione, sostenendo che nella fattispecie non sussistesse un lucro cessante risarcibile, soprattutto in virtù del fatto che, una volta risolto il primo contratto ed effettuata la riconsegna, la parte conduttrice non avrebbe dovuto essere danneggiata dall’eventuale scelta della proprietaria di non fare alcunché per ridurre il suo danno. Secondo la ex conduttrice, infatti, sia l’articolo 1591 del codice civile sia il principio generale desumibile dagli articoli 1223 e 1227 considerano risarcibili soltanto i danni che sono “conseguenza immediata e diretta” dell'inadempimento, escludendo quei danni che il locatore avrebbe potuto evitare usando l'ordinaria diligenza.
La sentenza in esame ha affrontato la questione in maniera approfondita, rilevando che in effetti sul punto esistono precedenti di orientamento diverso. In primo luogo, ha dottamente rilevato che nel codice civile del 1865, nelle norme speciali sulla locazione, era espressamente previsto che "nel caso di risoluzione del contratto per colpa dell'inquilino, questi e' obbligato a pagare la pigione pel tempo necessario ad una nuova locazione, ed a risarcire i danni che fossero derivati dall'abuso della cosa locata". Tuttavia, la disposizione non è stata riprodotta nel codice civile vigente, proprio in virtù del principio generale sul danno risarcibile del nuovo articolo 1453 e soprattutto del comma secondo dell’art. 1227, per cui il risarcimento non è appunto dovuto per i danni “evitabili con ordinaria diligenza”.
Tanto premesso, la Corte ha ritenuto che la questione andasse risolta facendo riferimento alle regole generali in tema di risoluzione contrattuale e in particolare all'articolo 1453 cod. civ., secondo il quale una volta chiesta la risoluzione non può più essere chiesto l’adempimento. A questo riguardo, si pone pertanto la questione generale per cui la parte che ha subito l'inadempimento risolutivo abbia diritto soltanto al risarcimento conseguente alla lesione del suo “interesse contrattuale positivo”, cioè l'interesse all'adempimento del contratto finché esso è stato in essere, ovvero, all'opposto, anche al ristoro corrispondente al cosiddetto “interesse contrattuale negativo”, cioè a tutti quei vantaggi che avrebbe ottenuto in assenza dell'inadempimento e della risoluzione.
In effetti, la giurisprudenza maggioritaria si muove nel senso della risarcibilità del solo interesse positivo, per cui conduttore può conseguire unicamente il ristoro delle conseguenze dirette dell’inadempimento, detratto l'utile che avrebbe comunque potuto ricavare con la normale diligenza nel termine convenzionale del contratto. In particolare, Cass. n. 2865 del 2015 ha osservato che la richiesta di risoluzione contrattuale non deve comportare per la parte adempiente l'assunzione del rischio del mancato guadagno, ma deve comunque essere rispettata la funzione restitutoria del risarcimento per equivalente, qualora lo scioglimento del rapporto contrattuale in sé non sia sufficiente a mettere la parte adempiente nella stessa situazione in cui si sarebbe trovata in assenza di inadempimento della controparte.
Questo principio è stato ribadito in altre decisioni, per cui il mancato guadagno è risarcibile solo se è conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento, e quindi corrisponde all’incremento patrimoniale netto che la parte non inadempiente avrebbe conseguito mediante la realizzazione del contratto. Tuttavia, se si tratta di un danno potenziale e futuro come la mancata percezione del canone mensile dopo la risoluzione del contratto, occorre provare che tale danno sia dipeso “da una causa diversa dalla volontà del locatore di non dare in locazione nuovamente l'immobile, riservandosene la disponibilità materiale”. Questo elemento sarebbe da verificarsi con indagine caso per caso, non sindacabile se non per vizio di motivazione, e pur tuttavia graverebbe sul locatore la prova di aver inutilmente tentato di locare l'immobile, oppure di avere incontrato di altre situazioni pregiudizievoli, come ad esempio la indisponibilità di offerte di locazione parimenti vantaggiose.
Ora, avevano preso le distanze da tale orientamento la sentenza Cass. 27614 del 2013 e la più recente Cass. 1426 del 2017, che avevano negato sul punto la rilevanza di qualsiasi considerazione di carattere probatorio, perché in questi casi, già in astratto, dovrebbe ritenersi che una volta risolto il contratto e avvenuto il rilascio del bene il locatore non avrebbe in alcun modo il diritto di lamentare il danno da mancata percezione dei danni a scadenza. Secondo questa opposta interpretazione, infatti, i canoni futuri non avrebbero comunque mai fatto parte del patrimonio del locatore, a causa della risoluzione contrattuale, e quindi non potrebbero essere considerati come un mancato guadagno visto che, con il rilascio dell'immobile il locatore, ha acquisito nuovamente la possibilità di disporre del bene.
Nella sentenza in esame, la terza sezione di Cassazione ha ritenuto preferibile il primo orientamento, che riconosce la risarcibilità del mancato incremento patrimoniale netto che la parte adempiente avrebbe conseguito in mancanza dell'inadempimento del conduttore. Questo mancato incremento è stato considerato come un interesse contrattuale positivo che “non può non ritenersi rappresentato” dall’ammontare dei canoni dovuti per la durata ulteriore che avrebbe avuto la locazione. Il fatto che il proprietario abbia recuperato la disponibilità del bene, nella risoluzione del contratto, e abbia quindi riacquisito la libertà di darlo nuovamente in locazione ovvero di usarlo direttamente o anche di trascurarlo, non fa venire meno il diritto al risarcimento, perché secondo la sentenza in esame “non è convincente” l'equazione tra la libertà del proprietario di scegliere come utilizzare il bene ovvero non utilizzarlo, sul solo presupposto della disponibilità del bene stesso, e la mancanza di danno positivamente risarcibile. Infatti, ritiene la Corte, la scelta di godere del bene attraverso la locazione è in questi casi già stata effettuata dal proprietario che aveva inizialmente dato in locazione il bene. Per cui, se non ha colpa dell'inadempimento anticipato della prima locazione, il danno che si determina non viene meno per la sola riacquistata disponibilità del bene, bensì rimane in essere fino al termine originariamente pattuito, salva la riduzione del risarcimento nelle ipotesi e nelle condizioni desumibili dall’art. 1227, comma secondo, cod. civ..
Secondo la sentenza in esame, tra l’altro, spetterebbe all’ex conduttore provare che il locatore avrebbe potuto evitare il danno usando l'ordinaria diligenza, in quanto si tratta di un’eccezione in senso stretto rispetto al principio generale della risarcibilità del mancato guadagno, e nella fattispecie questa prova non era stata nemmeno tentata.